Comprendre l'achat en VEFA

Le promoteur demeure le maître d'ouvrage jusqu'à la livraison du logement. Il s'engage à réaliser la construction à une date et à un prix.
 
Acheter en VEFA : comment ça marche ?
 
L’échelonnement des paiements :
Dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), le promoteur demeure le maître d'ouvrage jusqu'à la livraison du logement. Il s’engage à réaliser la construction à une date et à un prix convenus.

À l'acte authentique ainsi qu'à chacune des étapes de la construction, vous devez verser le pourcentage du prix correspondant à l'état d'avancement des travaux. L’acte authentique ne pourra être régularisé qu’à la condition que les travaux aient atteint un stade correspondant à 20% d’avancement (stade : ouverture du chantier).

L'état d'avancement des travaux sera le suivant :

• Dépôt de garantie à la réservation : 5 %
• Signature de l’acte authentique : Complément (5%)
• Début des travaux : 10 %
• Achèvement des fondations : 15 %
• Plancher haut du rez-de-chaussée : 15 %
• Mise hors d’eau : 20 %
• Hors d’air / cloisonnements :  10 %
• Achèvement (Art. 261-1 C.C.H.) :  15 %
• Livraison (Solde du prix d’acquisition) : 5 %

Si vous financez votre projet par un prêt bancaire, l’enveloppe de crédit ne sera débloquée qu’au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
 

Chaque versement réclamé par le promoteur, entraînera une facturation d’intérêts intercalaires sur les sommes débloquées. Il est préférable que le remboursement du capital emprunté n’intervienne qu’à la livraison.

Ainsi, il est opportun de demander à l’établissement bancaire de différer à la livraison du bien :
 

     - Soit le remboursement du capital (franchise partielle)

     - Soit le remboursement du capital et des intérêts (franchise totale)

 
Le contrat de réservation :
Pour l’achat d’un logement sur plan, vous devez signer un contrat de réservation et verser un dépôt de garantie (sur un compte séquestre), il correspond à 5 % du prix de vente si le délai de réalisation de la vente ne dépasse pas un an, et à 2 % s’il est compris entre un et deux ans.

Le promoteur doit vous renvoyer votre contrat de réservation contresigné, par lettre recommandée avec accusé de réception dans le cadre de la loi SRU.

A compter du lendemain de la première présentation du recommandé avec AR,, vous disposerez d’un délai de réflexion de sept jours au cours duquel vous pourrez renoncer à votre réservation. Dans ce cas, le dépôt de garantie vous sera restitué intégralement, sans retenue ni pénalité.

Important : A réception du contrat, vous devrez porter attention aux conditions de la vente (date, prix, délais...) ainsi qu’à  la description précise du logement, des annexes et des équipements collectifs.
 
Les garanties :
Préalablement à la régularisation de l’acte authentique le notaire est chargé de vérifier que le promoteur dispose des garanties nécessaires au bon aboutissement de la construction et notamment la garantie financière d’achèvement ainsi que l’assurance  dommage ouvrage.
À la réception des travaux vous devez signer un procès-verbal de réception des travaux, sur lequel vous mentionnerez les défauts de conformité ou les vices apparents.

Les garanties dont vous disposez :

     - La garantie de parfait achèvement : elle dure un an. Elle couvre tous les vices apparents ou malfaçons consignés dans le procès-verbal de réception des travaux

     - La garantie biennale : elle couvre les malfaçons du second œuvre (les éléments pouvant être réparés sans toucher au gros œuvre)

     - La garantie décennale : d'une durée de dix ans, elle vous assure contre les désordres qui compromettent la solidité de l'édifice ou les rendent impropres à sa destination

    - L’assurance dommage ouvrage : souscrite avant le début du chantier par le vendeur et pour votre compte, elle vous assure une réparation rapide des dommages, avant toute recherche de responsabilité

 
A savoir :
En cas de vente achevée, le bien est déjà construit, il n’a jamais été habité ni vendu. Dans ce cas, la totalité du prix de vente sera versé au notaire lors de l’acte authentique et les clefs seront directement remises à l’acquéreur.
Pour tous les types de ventes, VEFA ou vente d’un bien achevé depuis moins de 5 ans, l’acquéreur bénéficie des frais d’acte d’acquisition réduits (environ 2 à 3% du prix de vente).

Parallèlement, si l’acquéreur finance son acquisition par l’intermédiaire d’un prêt bancaire, il devra s’acquitter de frais supplémentaires : frais de garantie de prêt (frais d’hypothèque ou frais de caution), frais de dossier bancaire.